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北京物业管理规划

发布时间:2018-01-10 11:38    浏览次数:
一、基本情况
截止到2017年第一季度,北京物业管理项目备案6895个,总建筑面积约6.2亿㎡。全市物业企业总量为3125家,其中一级企业155家,二级企业412家,三级企业2237家,三级企业(暂定)200家,外埠在京企业120家。我市已累计归集商品住宅专项维修资金454.08亿元,归集套数343.75万套;共有4286个小区使用商品住宅专项维修资金28.49亿元;共有300个小区将商品住宅专项维修资金划转至业主大会开户银行,累计划转资金27.65亿元。
北京物业管理行业协会(以下简称“北京物协”)成立于2008年10月22日,以在北京市依法注册设立的物业管理企业为主体,截止到目前,协会共有会员单位660家,其中物业企业621家,物业相关单位34家。一级资质163家(含外埠注册一级企业),二级资质218家,三级企业227家,无资质13家。
在成立之初,北京物协就没有政府拨款、没有政府人员任职、没有政府提供的办公场所,是一家相对比较纯粹的民间社团法人单位。北京物协以“服务政府、服务会员、服务社会”为宗旨,积极开展工作,在行业内及社会上逐步形成了较强的影响力。所以,开展协会与政府部门脱钩工作对北京物协的影响不大。
二、目前北京物业管理行业存在的主要问题
目前北京物业管理行业存在的主要问题有以下几个方面:
(一)有效的物业费调价机制至今未建立
有些物业企业通过降低服务标准的办法避免经营出现亏损,造成业主对物业服务不满意;物业行业的从业人员由于收费水平的制约,收入水平难以合理提高,不利于把优秀的人才留在行业内;有些物业企业用公共收益弥补物业费的不足,但是不征求业主意见,收入及使用情况不公开、不透明,加剧了业主对物业企业的矛盾。业主目前对北京物业服务的整体评价不高。
(二)物业企业的转型升级仍处于瓶颈期
一些大型的物业企业在“互联网+”的浪潮下进行了多种尝试,虽各有所长,但目前还未建立起公认的具有可持续性发展前景的模式;中小物业企业大多继续延续传统的经营模式,创新能力亟待提高。
(三)物业企业及从业人员的评价机制亟待建立
国务院取消部分行政许可事项后,物业行业中企业资质、管理人员资质都不再评定,可以作为企业管理水平评价的客观依据越来越少,招投标中很难对物业企业的管理水平进行评价,招投标过程中低价中标的现象普遍。物业企业在招聘管理人员过程中,由于缺乏客观评价依据,往往使得一些有才干的人员被埋没。这些现象严重损害了行业的公平竞争环境,也影响了物业管理行业的健康发展。
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三、主要工作思路
针对北京市物业管理行业存在的问题,我们正在开展或准备开展以下主要工作:
(一)发挥专业委员会作用,提升行业专业化水平
2016年,北京物协第四届理事会在成立之初就确定了提高专业化水平、建设专业人才队伍的工作重点,决定设立行业发展研究、文化建设、人力资源、法律、设施设备管理、等9个专业(专项)委员会,以专业(专项)委员会为依托,集中力量、分别研究物业管理行业的重大问题。协会同时制定并颁布了《北京物业管理行业协会专业委员会管理办法》。
专业委员会(以下简称“专委会”)的建立得到了广大会员的积极响应,会长、副会长单位给予了大力支持,会员单位参与踊跃。经过认真筹备,人力资源、法律、设施设备管理、文化建设等4个专委会已于2016年陆续成立,并已经开展了多项工作。
各专委会已经完成或正在开展的课题研究工作包括:完成中物协《物业费欠缴成因分析及解决途径》和《城市社区治理机制研究》、北京市住建委《京津冀一体化背景下的北京物业管理发展研究》等课题研究工作。正在开展中物协2017年重点课题《物业纠纷行业调解机制建设与运行研究》,北京市住建委《物业管理智能化发展问题研究》课题的研究工作。同时,北京物协组织有关会员单位正在开展四个物业管理课题的研究工作。
各专委会还就物业管理行业“营改增”问题、物业公司绿化用水价格问题、政府采购物业项目市场状况、物业企业与市政公共服务企业的责任边界、居住小区实行街区制管理的法律问题等热点问题进行了调研。法律专委会与北京清洁行业协会联合制作发布了《保洁专项服务合同(示范文本)》,独立制作了《员工保密协议(示范文本)》向行业内相关企业推荐使用。
自去年12月份接到中物协下发的《2016年中国技能大赛—“深圳物管学院杯”首届全国物业管理行业职业技能竞赛》通知后,由人力资源专委会和设施设备专委会主要成员牵头,专门成立工作小组,对大赛的内容、赛程及规则认真研究,组织多次专家讨论会,制定了北京赛区工作方案。按照整体工作方案的要求,我们通过网站、微信公众号、微信及QQ群、短信等方式对此次大赛进行宣传和动员工作。
为提高选手的理论水平和实操技能,两个专委会分别对电工和物业管理员组织了相关培训工作。电工方面,设施设备专委会与北京金隅科技学校对接,由专业的电工老师,制定了详细的教学和考试计划。按成绩排名,初选出27名考生参加复赛。复赛根据中物协决赛实施方案,重新调整了电工考试用具、考试内容,增加了考试难度。最终确定3名选手代表北京参加全国竞赛。物业管理员方面,人力资源专委会组织303人分两场进行理论知识笔试,按成绩排名,共64名选手进入第二轮抢答、案例分析环节。按两轮成绩的加权总分排名,来自12家单位的18位选手进入第三轮演讲比赛环节。最终,按照综合成绩选出3位选手代表北京参加全国竞赛。
由于两个专委会认真践行物业行业精神,精心组织、准备此次竞赛,功夫不负有心人。在本次全国物业管理行业职业技能竞赛中北京赛区代表队夺得物业管理员第1名,电工第4、9、21名的优异成绩。
在6月9日召开的首届全国物业管理行业职业技能竞赛北京赛区总结大会上,我会下发了《关于在全行业向仇志远等6名同志学习的决定》,学习他们精益求精、不畏强手、勇于佳绩的精神,从而在行业内掀起学先进、比技能、比服务、比奉献的良好风气。
成绩的取得只能说明过去,设施设备专委会将以大赛为契机,通过与国家重点中专院校金隅科技学校合作,除了已经开展的物业管理员、电工外,下一步将建立水工、楼宇管理、电梯、消防等工程技术岗位人员的培训评价体系,为行业技术人才的成长,同时为企业间的人才有序流动搭建平台。
此外,设施设备专委会与北京市清洁协会、电梯行业协会共同起草制定了《扶梯、直梯清洁作业安全操作规程》,参与北京市《商品住宅工程质量保修规程》(DB11/641-2009)中电梯部分内容的修编工作,还成为“北京市建筑信息模型(BIM)技术应用联盟”发起单位之一。
在工作中,专委会的影响不断扩大,专委会对委员水平提高的效果明显,不断有会员单位加入进来。以设施设备管理专委会为例,该专业委员会目前有来自45家会员单位的63名委员。
目前,北京物协正在积极筹备行业发展研究、社区治理问题研究、住宅维修资金使用研究、保障性住房物业管理问题研究、老旧小区物业管理问题研究5个专委会的建立,预计今年可以全部组建完毕。
(二)以会员需求为重点,提升服务会员水平
在会员服务方面,北京物协近两年每年都召开会员单位对协会需求的征求意见座谈会,还通过不同渠道了解会员的需求。
针对会员单位对于员工专业培训的需求,我们举办了劳动合同法、物业企业经营风险防控、高端物业礼宾服务、物业项目负责人业务技能等专项培训,参加培训的人员近2000人;针对中小物业企业法务力量薄弱、经营成本压力大的问题,北京物协开展了建设企业法律顾问平台的调研;针对会员单位学习交流的需求,开展了为会员单位提供交流联络的服务;针对“营改增”政策执行中发现的问题,及时收集物业企业的问题和建议,积极与北京市国税局进行沟通,为企业答疑解惑;为了解决物业企业了解最新政策法规及时性不够的问题,通过协会网站、微信公众号、杂志,及时将最新政策法规推送给企业,还组织专业律师撰写物业纠纷案例评析,定期发送给物业从业人员学习借鉴。
北京物协目前正在进行行业人力资源专业网站建设,网站以人才招聘和企业诚信联盟两大版块为主,目前已基本具备上线运行的条件。网站运行后可以有效地拓宽行业内用工双方的信息交流,同时推动劳资双方诚信建设,打造行业良好用工氛围。
为了丰富物业行业的文化生活、提升北京物业行业的社会形象,北京物协着重加强物业行业文化建设,充分利用行业内资源,以“快乐、健康”为中心,丰富物业人的文化生活、宣扬正能量满满的物业人文化。重点开展“物业人健步走”、“《北京物业人之歌》歌词征集”、“最美物业好声音海选”、“最美物业好声音歌会暨《北京物业人之歌》发布会”、“物业人迎冬奥冰雪嘉年华”等重点活动。在重大活动之间会穿插一些有特色的、有需求的主题活动来丰富物业人的文化生活,例如摄影培训展览、文化沙龙、社区文化交流、书画笔会等活动。
我们2016年、2017年的工作计划都是围绕会员最急迫的需求制订的,会员单位参与协会工作的积极性也有了明显提高。
为了更加客观地评价会员单位参加协会组织的活动、为协会工作作出贡献的情况,北京物协建立了会员积分制度。在试行的基础上,2016年底,我们公布了经协会第四届理事会第二次会议表决通过的《北京物业管理行业协会会员单位年度积分办法》、《北京物业管理行业协会会员积分管理办法奖励细则》。依据这两个文件,我们对会员参与协会活动进行积分奖励,会员积分作为会员单位晋升在协会的级别、评选优秀会员单位、会员单位参加免费培训的依据。
实践表明,这一制度有效激发了会员单位参与协会工作的积极性,加强了会员单位与协会联系的粘度。
(三)履行社会责任,扩大协会社会影响力
从2013年底起,北京物协开展了物业纠纷行业调解工作。通过调解工作的开展,在一定程度上消除了业主与物业企业的隔阂,纠正了一些错误观念,在业主与物业企业间建立起了有效的沟通渠道,很多市民了解了我们,很多物业企业看到了北京物协的作用。
北京市住建委、北京市高级法院、北京市司法局对于北京物协的纠纷调解工作给予了大力支持和充分肯定。2017年初,北京物协物业纠纷调解中心荣登北京市委社工委评选的2016年度“北京社会好人榜”。
我们还与空军后勤部共同举办“2016空军军转干部物业专场招聘会”,55家物业企业和300名空军干部参加招聘会,现场提供近360个用工岗位并为军转干部讲授了面试技巧实用课程,通过与相关军转部门加强联系,拓展用工渠道,为解决行业用工难和人才素质提升提供必要的支持。这项活动的效果得到了参与各方的充分肯定。
2017年,北京物业管理将继续开展军转干部物业专场招聘活动,并把招聘范围扩大到其他军种。



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